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李宇嘉傳統救市思路解決不瞭高庫存
目前，"去庫存"已經取代"分類調控"，成為樓市未來一段時間的主題。根據研究機構的監測，主要城市樓市的消化周期普遍在15個月左右，即便是被稱為樓市"避風港"的一線城市，也將在未來不得不面對如何消化庫存的難題。一線城市樓市的去化周期達到11個月，北京庫存突破1000萬平方米，去化周期高達16個月，廣州和深圳的去化周期分別達到11.8個月和17.6個月。70個大中城市房價指數顯示，北上廣深四個一線城市6月房價集體下跌，這是2012年以來的第一次，而百城房價顯示一線城市房價跌幅在擴大，這預示著一線城市房價將深陷下跌周期，未來庫存還會繼續攀升。
樓市主題由"分類調控"快速切換到"去庫存"，僅僅半年時間，需求被過度透支是首要原因。表面上看，新增商品房供給與新增城鎮人口和拆遷需求一致，甚至還小於後者，但新增供給漏掉瞭保障性住房、小產權房、個人自建房和部分企業建房等等，實際供給要在商品房供給的基礎上增加50%左右。2013年，全國城鎮商品房竣工750萬套，但保守估計的實際供給在1000萬套以上。
但是，有效需求卻被高估，首先是新增城鎮人口帶來的需求被高估，應該扣除非戶籍流動人口的絕大部分，這部分人群沒有購買力。建成區范圍擴大卡債協商機制信貸年息而"被城市化"的人群也應該扣除，因為他們本身就擁有住房；其次，未來拆遷需求規模很大，根據"六普"，城鎮25%的傢庭還居住在平房中、24%的傢庭住房內沒有單獨的廚房或廁所。但拆遷需求不可控、周期長，在拆遷安置和補償、公共服務設施供給成本不斷上升、拆遷社會成本不斷上升，以及被拆遷戶收入水平難以支持的情況下，拆遷需求被拉長到不可預知的未來，明顯被高估。
業內估計，1990年代以來建設的商品住房中，有約40%的部分被投資需求或改善需求所吸納，掩蓋瞭需求畸形的問題。特別是2010年以來的樓市銷量中，超過50%的部分被投資需求或改善需求所吸納，城鎮傢庭多套住房擁有率從2011年的15.9%迅速上升到2014年3月的21%。而支撐投資需求和改善需求源源不斷入場的動力是房價上漲，以及由此帶來的資產收入。而房價之所以能夠上漲，源於房地產成為地方政府融資的發動機、財稅收入增長的主力軍。地方政府土地出讓和新區規劃，給房地產謀劃好瞭美好的前景預期，而借助於銀行貸款和社會融資的房地產開發，將全社會資金吸引到樓市，地價和房價上漲的預期一再實現，地方政府、開發商和購房者始終迷戀這種財富獲取模式，從而開啟一個又一個循環。
但是，一個健全的樓市，投資需求或改善需求始終不能占主導，供應過剩、高房價、有效需求不足、靠信念和資金支撐樓市購買力的局面也不可能長期維持。在貨幣緊縮、清理影子銀行、清理地方債務、房價下跌預期和居民住房支付能力下降的沖擊下，首先退場的是投資需求，而消費需求不僅無力接棒，而且不願意接棒，因為房價高是一回事，供應效率太差是另一回事，這不是他們能夠支付得起的房子，更不是他們想要買的房子，這是各地樓市庫存高企的第二個重要原因。
過去房價上漲時期，大傢都關註炒作的概念是什麼、項目設計和規劃是什麼、房價未來能漲多少，包括地方政府、開發商和購房者在內，誰也不關註是否適合生活和居住。即便是在遠離城市中心的不毛之地上建房子，也會有開發商拿地、也有人去買房子。因此，地方政府想方設法地在城市外圍出讓更多的土地，或者通過新城規劃，或者通過產業規劃，甚至將市政府搬到這些偏遠的區域，以宣示這些區域的開發價值以及政府的背書。
但是，一個健全的樓市，不能指望在沒有人住的情況下還有需求源源不斷地進場。當大傢發現政府承諾的規劃或者有名無實，或者屬於空頭支票，而開發商宣傳的"賣點"基本是噱頭，投資需求和改善需求開始退場瞭。樓市能夠繼續維持下去，隻有靠做實有效需求，但看上去"高大上"的供應不僅明顯不符合有效需求，而且嚴重貨不對板，庫存攀升在某種程度上是消費者用腳投票的結果，或者是無效供應的堆積。
根據國傢統計局披露的數據，目前處於施工狀態的商品房建築面積有61億平方米，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規模，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年，若考慮到地方政府儲備待出讓的土地、開發商手中囤積待開發的土地，未來潛在供應夠7~10年來消化。這揭示瞭過去樓市常見的開發模式：土地一經出讓，便進入囤積狀態，什麼時候開發取決於市場預期，橫豎囤積土地沒有經濟成本。在不用配建基礎服務配套的情況下，輔之以預售支持，有的地方甚至可以"打樁即賣"或"賣規劃圖紙"，項目進入銷售狀態是分分鐘的事情，關鍵是等待良好的銷售時機。因此，全國商品房施工面積從2010年的40.6億平方米迅速攀升到2014年上半年的61億平方米，不到5年時間增長瞭50%，導致後續供應源源不斷，此種開發模式是造成庫存高壓的第三個原因。
需求被過度透支，供應效率又非常低，後續供應還在源源不斷地進入，這是導致庫存高壓的三個原因。近期，新任住建部部長陳政高在其上任後的第一場全國住房城鄉建設工作座談會上指出，今年下半年樓市政策要落實三個方面的工作：千方百計地消化庫存、進一步加強房地產結構調整、完善房地產項目周邊配套設施。這事實上是對上述導致樓市庫存高企三個方面原因的深刻認識，同時也給出瞭消化庫存的解決辦法，即降低價格、供應老百姓需要的房子、供應適合居住和生活的房子。但是，目前各地"去庫存"手法五花八門，但基本上還在延續過去救市的思路，為的是激活樓市，緩解短期經濟增長壓力，增加地方政府土地收入，而並非是住建部要求的"去庫存"。
(作者為深圳市房地產研究中心研究員)
(每日經濟新聞)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/07402853386.shtml
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